日本の不動産市場はバブルだと思う

2019年8月16日家計,投資

どうも、Econです。

 

私は賃貸マンション暮らしですが、最近、というか以前から気になっていることがあります。それは

「日本の不動産市場ってバブルなんじゃないか」

ということです。

都心部を中心に不動産価格が値上がりしているというニュースをよく見ますが、至る所でマンション建設が進み、その一方で少子高齢化の進行で空き家がどんどん増えているのに不動産価格がどんどん値上がりしていくのには違和感があります。

 

そして、ここ数年の日本の不動産市場で起こっていることを見ると、2008年の金融危機を引き起こしたサブプライムローン問題と似ている点が多いことに気付きます。

サブプライム・ローン問題は、

  1. 金融機関の間での融資競争が激しくなり、まず貸し出し金利の低下、融資の審査が緩和
  2. より多くの住宅購入者がより高額の住宅を購入できるようになり、融資比率100%(頭金ゼロ)の住宅ローンも数多く登場した
  3. その流れを受けて住宅購入者は年収と金利環境で可能な限り高い額の住宅ローンを組んだ
  4. 住宅購入者は状況が悪化しない限りはその家に住み続けるはずだった
  5. しかし、そんな状況がうまく続くことはなく、融資の多くが焦げ付き始めた
  6. 5から金融危機に発展

というのが大まかな流れですが、私は今の日本の不動産市場は3まで来ていると感じています。

もちろん、サブプライムローン問題では本来であれば全く融資資格のないような人にも融資がされていたことで多額の融資が焦げ付いたというずさんな背景があったため、今の日本の状況がサブプライムローン問題と同じ末路を辿るとは限りません。それでも、途中経過が非常に似ていることに注意を払って慎重になることは悪いことではないはずです。

 

日本でもアベノミクス以降、低金利でまとまった資金を借りられる状況で、マイホームの買い手は今こそがマイホーム購入の黄金期だと思い込み、しかも不動産の営業マンは「金利が低い今こそマイホーム購入のチャンス」とか「持ち家は資産になる」というお決まりの宣伝文句で猛プッシュし、多くの人のマイホーム購入に拍車をかけています。

そして、「今は金利が低いので借りられるだけ借りて、うまく運用することで差益が得られる」ということを言う不動産屋もいて、多くの人は多額の住宅ローンを組みます。

リクルート住まいカンパニーの『2018年 首都圏新築マンション契約者動向調査』によると

頭金ゼロの世帯が12.7%、10%未満が38.7%、20%未満が17.7%となっており、頭金の準備が20%未満の世帯合計は約70%となっています。これが10年前の2008年だと、頭金の準備が220%未満の世帯は48.6%でした。今よりも頭金をしっかりと準備した上で住宅を購入していたことがわかります。

特に頭金ゼロについてはほぼ毎年のように上がり続けており、特にアベノミクスが導入された2013年以降は伸びが顕著です。これはサブプライムの2と同じ状況です。

リクルート住まいカンパニー『2018年 首都圏新築マンション契約者動向調査』から作成

 

私自身も、以前新築分譲マンションのモデルルーム見学に行った際、不動産会社の営業マンから

「Econさんなら銀行は年収の8倍までなら問題なく融資します。更に貸すことも掛け合えると思います」

と言われてとても驚きました。

「ありがとうございます、そんな貸してもらえるなんてすごいですね」

と答えましたが、内心は

「そんなことしたら俺は一生、銀行に首輪をかけられた犬になってしまう」

と思っていました。このように、私は借りませんでしたが、これは上で言うと3の状況と同じです。

海外の銀行では住宅ローンは年収の3倍強、多くても「借りて本人のためにも」年収の4倍が限度というのが一般的です。日本の住宅価格は世界的にもかなり高いこと、日本の低金利という特殊事情はあるにせよ、年収の8倍を借り入れるというのは健全ではありません。

 

こうした流れを受けて、不動産価格は都心部を中心に割高となりました。『2018年 首都圏新築マンション契約者動向調査』によると首都圏のマンションの平均購入価格は5,402万円でした。

一方年収に目を向けてみます。総務省の調査によると、同じ首都圏の中で最も年収の高い東京都の世帯年収の平均は612万円です。一番平均年収の高い都民にとっても新築マンションは年収の約8.8倍という高嶺の花になっています。

建設業界での人手不足や建材の値上がりなど、コストプッシュによる値上がりがあるのは確かですが、人口減少で将来の不動産価格の値上がり見込みが難しい日本の不動産市場においてこの状況はやはりいびつだと思います。

 

欧米では逆イールドが発生して景気後退観測が再燃したことでダウが8月14日の終値で800ドル下落し、世界的に景気後退観測が強まっており、日本ももちろん例外ではありません。

日本はそれに加えてインバウンド消費の鈍化懸念といった景気への下方圧力、そして何よりも消費増税による可処分所得の下振れがあります。

こうしたマイナスの影響から住宅ローン破綻が増えるようなことがなければと危惧していますが、

  • 低利の資金を用意すれば彼らはしばしば無節操に借り、買い、建て、そして悲惨な結果をもたらす
  • 最悪の融資は景気が最も良い時期に行われる

とも言われますので、もしかしたら既に…という案件も少なからずあるとは思いますが。

 

高すぎる住宅価格に後悔しないよう、私は今の所マイホームを買うつもりは全くありません。

 


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Posted by Econ