持ち家購入は本当に賢明な選択か
日経に興味深い記事が載っていました．
20代，30代の若年層で持ち家志向が高まり，この世代での住宅ローン残高が増加しているという内容です．総務省の家計調査によると，30代家計の全負債額は18年に1329万円で，調査が始まった02年以降で最高となっており，これは02年比で1.8倍です．29歳以下も675万円と2.7倍になったそうです．
最近はビジネス雑誌などでも不動産は負動産，とか賃貸の方が結局はお得，という記事もよく見かけるようになったので，賃貸派が増えつつあるのかと思っていましたが，若い世代に関してはそうでもないようです．
私は30代ですが，全く持ち家志向ではありません．と言うのも，今の私の状況では家を買うのは賢明ではないと考えるためです．もちろん，家がほしいかと聞かれたら欲しいです．ただ，今の私の状況では持ち家の購入は経済的合理性がないと判断しています．
人によって考えは違いますが，私にとって持ち家を購入することは投資です．
「マイホームで家族と過ごす時間はお金には換算できない価値がある」という人もいるかもしれませんが，私にとっては厳然たる投資です．
しかも，持ち家の購入は失敗したときの損失は場合によっては1000万円を超え，最悪のケースでは自己破産して，言葉は悪いですがお金に関して言うとゲームオーバー，にもなりかねませんので，私は持ち家の購入にはかなり慎重です．
持ち家の購入を投資として考える以上，損得を天秤にかけなければいけません．
まずはプラス面．持ち家を購入すれば毎月の家賃はなくなります，これは賃貸に比べてプラスです．因みに，「持ち家は財産になる」というディベロッパーの決まり文句がありますが，これについては後ほど書きますので，ここではプラス面では考えません．
一方のマイナス面．家賃がかからなくなりますが，代わりに固定資産税がかかるようになります．固定資産税は資産評価額や建築工法などによって様々ですが，ここでは3000万円の評価額の平均課税額である10万円と想定しておきます．
続いて，修繕費用です．マンションなら修繕積立金で毎月天引きされて行きます．戸建てなら積立の必要はありませんが，来るべき時に備えて自分で蓄えておく必要があります．修繕費用はマンション，戸建てとも10年で100万円が相場と言われていますので，これで想定しておきます．
そして住宅ローンの金利です．持ち家を買う時にキャッシュで買える人はごく僅かでしょうから，ほとんどの人は住宅ローンを組むと思います．住宅ローン減税はありますが，ローンを組めば間違いなく金利負担の方が大きくなります．
しかも，今以上の金利低下は考えにくいため，変動金利を組んでいる人は金利負担の上昇リスクにも備える必要があります．
ディベロッパーはローン返済に心配はいらないと言いますが，彼らは家が売れればいいのであって，買った客がローンを完済できるかなんて全く気にしていません．銀行もいざとなれば担保を取ればいいだけなので，住宅ローンに関する親身な助言は期待できません．担保を取ってもペイしないようなローンなら融資許可が出ない，ただそれだけです．
因みに，金利負担については下の記事で具体的ケースでシュミレーションしています．少しの金利上昇でも負担が大きくなることに驚くと思います．アインシュタインも言った通り，複利を敵に回してはいけないのです．
https://econ-blog.com/post-1050/
最後は，運用益の減少です．これは直接お金が出ていくのではなく機会損失ですが，住宅ローンを組むことで資産運用に回す余裕資金はなくなります．そうなると運用で得られるはずの配当なども減ることになります．
記事によれば，30代の家計の負債の平均は1329万円に対して貯蓄は631万円で，負債は貯蓄の2.1倍だそうです．言うまでもなく，これは債務超過の状態です．住宅ローンを組みながら投資をしている人もいますが，厳しい言い方ですがこんな状態の人に投資をする資格はないと私は考えます．投資をしたいなら，一刻も早くローンを完済して生活防衛資金（最低でも一年分の生活費用）を貯める必要があります．
もし私が同じ立場で貯蓄の2倍の借金を負っていたら，投資をしようなんて気は当然起こりませんし，もしかしたらおかしくなっているかもしれません．
さて，こうしてプラス面とマイナス面を列挙して比較すると，私の場合は持ち家を購入するマイナス面の方が大きくなります．なので，今の状態では持ち家の購入は選択肢となりません．
なお，上でも少し触れましたが，ここでは不動産価格の評価損益は考慮してません．
日経の記事では『退職後の売却も思い描く』とありましたが，人口が減少していく日本で経年劣化した不動産が自分の希望価格で売れるケースは稀で値下がりリスクは非常に高いと考えます．ほとんどのケースでは負動産となり，『退職後の売却』を思い描くのは少し楽観的すぎると思います．
以上，色々と持ち家購入についてネガティブ寄りになってしまいましたが，私は家は財産ではなく消耗品と割り切ることにしています．ディベロッパーは家は財産になると言いますが，人口が減少していくこれからの日本ではそれは当てはまりません．
家は消耗品なので，家賃は必要経費として考え，配当などの運用益で家賃をまかなえるようになるのが良いと思います．
持ち家購入は是非慎重に．
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